视野讯 中国资产评估协会(以下简称“中评协”)组织起草了《资产评估操作专家提示——抵(质)押品评估(征求意见稿)》、《资产评估操作专家提示——司法涉案目的评估(征求意见稿)》、《资产评估操作专家提示——以并购为目的的投资价值(征求意见稿)》、《资产评估操作专家提示——评估假设的使用与披露(征求意见稿)》、《资产评估操作专家提示——金融企业首次公开发行上市资产评估方法选用(征求意见稿)》、《资产评估操作专家提示——金融企业评估中应关注的金融监管指标(征求意见稿)》、《资产评估操作专家提示——金融企业收益法评估模型与参数确定(征求意见稿)》、《资产评估操作专家提示——金融企业市场法评估模型与参数确定(征求意见稿)》、《资产评估操作专家提示——寿险公司内部精算报告及价值评估中的利用(征求意见稿)》，现向社会公开征求意见。
专家提示由中评协组织具有丰富理论和实践经验的专家进行起草。专家提示来自于专家自身经验和以往案例，是优秀评估实践的具体体现。但由于评估业务因不同经济行为、交易目的存在多样复杂的情况，专家提示可能会具有一定的局限性。因此，专家提示不作为执业的强制性标准。中评协也将会根据监管部门、评估报告使用者、评估机构等方面的意见和建议对专家提示的名称、格式、内容等方面做进一步的修改与完善。
《资产评估操作专家提示——抵(质)押品评估(征求意见稿)》
本专家提示拟应用各类押品价值评估，为银行、担保公司、信托公司、小额贷款公司、典当公司等多种报告使用者服务;因为涉及抵(质)押品管理的部门较多，如不动产(房地产管理)、动产(工商管理)、宅基地、机动车、股权(工商部门)、专利权(专利管理)、著作权(版权管理)、林权(林业管理)、矿权(国土资源管理)、航空器(民用航空管理)、船舶(船级社)、应收账款(征信管理)等，关于抵(质)押活动的管理法律法规也各部相同。专家提示题目最终改为《抵(质)押品评估》;考虑到本专家提示应用包括不动产的各类押品价值评估，且《房地产抵押估价指导意见》采用的也是市场价值类型，本专家提示也采用市场价值标准，抵押评估的特殊性采用设定评估假设和前提的方式解决。
实务中抵押贷款评估分为初评(贷前)、重估(贷中)和处置(违约)三种情形。经专家论证，本专家提示最终以初评为基础编写。重估的方式由于依赖于各银行的具体要求，专家提示设置一条，原则上允许适当简化评估程序。处置评估则建议评估师参考金融不良资产的评估方法。
考虑不同类型资产的特点，专家提示先对押品评估的共性问题统一提出建议。然后对主要有特点的资产类型，不动产、矿业权、林权、知识产权分节说明。
明确提出“评估报告应当提醒委托方及其他报告使用者，评估结论是评估对象在报告披露的评估目的、前提与假设下，在评估基准日选定的价值类型下的价值参考意见。评估结论不是对抵(质)押权行使结果的保证。”解决实务中是否应该由评估报告决定抵(质)押率、变现折扣的问题。
借鉴国际评估准则，提醒关注不同类型不动产作为押品评估时的特征和差异。
《资产评估操作专家提示——司法涉案目的评估(征求意见稿)》
根据评估准则结构安排的一般规定，结合司法涉案目的评估自身的特点，为了更好地指导司法评估实践，专家提示着重对评估实务中应当履行的基本程序，对评估对象的区分、评估方法的使用、报告的披露要求等事项予以说明。本专家提示由引言、基本要求、评估对象、操作要求、评估方法、披露要求六部分构成。
司法涉案目的评估业务的范围界定——目前司法案件目的评估业务的委托方主要是法院，随着评估实践的发展，委托方的范围会不断扩大。本专家提示所指的涉案目的评估不仅包括由人民法院委托的司法评估，还包括由人民检察院、公安机关以及案件当事人等委托的对司法案件中涉及的资产及其他相关经济利益的价值进行评定估算。
业务约定书——在司法涉案目的评估实务中，法院委托评估时一般不签订业务约定书，而是采用委托函的方式发出委托要约。考虑到基本评估准则的要求，本专家提示要求资产评估机构承接司法涉案目的评估业务时应当签订业务约定书。实务中存在以委托函的方式发出委托要约的情形。为提醒评估机构关注由此产生的约定不足的风险，本专家提示中建议评估机构与委托方协商采取适当方式作出补充约定，明确评估基本事项、双方的权利和义务等内容。
评估对象——由于司法涉案目的评估的特殊性和复杂性，明确评估对象和评估范围是十分重要的工作。本专家提示将评估对象单独作为一章加以规范，要求资产评估机构与委托方充分协商，明确评估对象的具体内容及主要特征。
操作要求——鉴于司法涉案目的评估实践中存在的特殊问题，本专家提示要求资产评估机构与委托方进行充分沟通，明确评估目的、评估对象、评估基准日、价值类型等各种评估基本事项，并且要求执行评估业务时实施必要的评估程序。
《资产评估操作专家提示——以并购为目的的投资价值(征求意见稿)》
投资价值评估的核心是协同效应的合理量化——在《专家提示》中，重点提示了协同效应的分析判断、操作途径以及注意事项。建议执行以并购为目的的投资价值时，在充分了解并购行为各方信息后，着重分析各种协同效应产生的可能性和协同效应的表现形式。
与市场价值的衔接——基于前期的多方调研和沟通，较多报告使用者希望能在获得投资价值的同时了解市场价值的结果，以利于合理确定谈判区间。为增加投资价值报告的实用性，《专家提示》提出在执行以并购为目的的投资价值评估业务时，应与委托方约定，是否需要获取评估对象的市场价值，并在报告中披露市场价值评估结论及其来源，以及影响市场价值结论的重大假设条件和特殊事项，在报告中同时披露市场价值和投资价值，并分析差异存在的主要方面及其合理性。
评估结论表达方式——在评估结论的表达方式上，站在委托方立场上，为了让评估报告结论更加有参考意义，采用多种表达方式：评估结论可以根据不同的并购方案分别来逐一对应披露;评估结论可以根据与委托方的约定同时列示市场价值和投资价值。
敏感性分析——投资价值评估在评估程序、资料取得、分析判断上可能与正常的市场价值评估存在较大区别，很大程度上基于主观的分析和判断。所以在有些情况下，会存在较多的不确定性因素。但是委托方在商务谈判时，这些不确定因素必须进行必要量化后才能进行合理报价，所以专家提示专门提出了建议进行敏感性分析。
《资产评估操作专家提示——评估假设的使用与披露(征求意见稿)》
评估实践中，评估假设的使用和披露形式化。经过对2007年到2013年上半年的1298份评估报告的随机抽查和分析表明，2009年下半年自《企业国有资产评估报告指南》发布实施后，95%评估报告列示了公开市场假设、持续经营假设和交易假设;收益法评估说明，列示了宏观经济环境、汇率、利率、企业经营班子尽职尽责等评估假设;单项资产评估说明有30%左右披露了资产评估假设。但也不难发现，评估假设仅为罗列评估假设;评估报告和评估说明中的假设简单重复;评估假设高度雷同，千篇一律;基本上未披露评估假设的影响;评估假设未体现与经济行为的相关性;评估假设与评估对象缺乏相关性;评估假设与价值类型、评估方法没有关联性。
因此，无论从评估理论、评估监管、评估实践、评估准则等方面，都存在进一步细化规范的必要性。归纳假设的一般规律、做出假设的应用提示体系，对于推动评估实践的规范化，提升评估实践的专业性，进一步提升评估专业的社会公信力，具有重大的现实意义。对于进一步完善评估准则体系，具有十分重要的意义。对于完善中国资产评估理论体系，具有一定的推动作用。
本专家提示包括“评估假设理解”、“评估假设类型”、“评估假设使用”、“评估假设披露”四个部分的内容。
“评估假设理解”的主要内容包括：评估假设的概念，评估假设的作用，收益预测假设的作用等。
“评估假设类型”，提出了评估实务操作分类。包括按照评估中使用的假设主体分类;按照假设实现可能性(或概率)分类;按照假设对象分类(市场环境、交易方式、企业存续状态、资产状态)资料真实性。
“评估假设使用”，在评估假设分类的基础上，提出了评估假设使用的基本原则、考虑的基本因素。对针对性假设如何合理使用，如针对委托方假设、推测性假设、市场环境假设、交易方式假设、企业存续状态假设、强制出售假设、资产使用状态假设、资料真实性假设，进行了操作性提示。
“评估假设披露”，提出了资产评估报告披露评估假设注意要点。
《资产评估操作专家提示——金融企业首次公开发行上市资产评估方法选用(征求意见稿)》
本专家提示初稿分“适用范围”、“影响评估方法选用的基本因素”和“评估方法的选用”三章。
资产评估操作专家提示的内容和形式——与原则性和操作性并重的资产评估准则相比，资产评估操作专家提示当突出其操作性。同时，考虑到金融企业首次公开上市资产评估研究的前瞻性和中国特色，在国内外难以收集到现成的研究文献，资产评估操作专家提示应当充分考虑今后该类业务评估实践和理论研究水平的不断发展和提高。从这个角度出发，本专家提示突出了对评估实务领域遇到的重点、难点问题的分析过程，同时，对指导性意见采用了分析结论的表达形式，一方面有助于评估机构和监管部门正确理解和运用分析结论，另一方面有助于推动该类技术的后续研究。
金融企业的多样性和典型行业的代表性——金融企业是指执行业务需要取得金融监管部门授予的金融业务许可证的企业，包括执业需取得银行业务许可证的股份制商业银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、政策性银行、信托投资公司、金融资产管理公司、金融租赁公司和部分财务公司等;执业需取得证券业务许可证的证券公司、期货公司和基金管理公司等;执业需取得保险业务许可证的各类保险公司等。在现阶段要想针对各类金融企业提出有针对性的技术指导有较大难度，但考虑到为了切实推动金融企业首次公开发行资产评估业务的开展，本提示具体分析了资本市场上最常见的银行、保险和证券公司首次公开发行上市评估方法的选用，并建议其他金融机构可以参考本提示。
《资产评估操作专家提示——金融企业评估中应关注的金融监管指标(征求意见稿)》
本专家提示按照不同类型金融企业进行结构划分，分为商业银行、证券公司、保险公司(包括财险和寿险)、信托公司四大部分。
对于各部分内容，本专家提示基于已有监管法规，汇总和梳理不同类型金融企业的监管指标，并对监管指标在金融企业评估中的作用和影响进行分析。
专家提示重点关注事项：金融行业的安全和稳定直接影响到国家经济的健康发展，金融监管机构制定的法律法规等规范性文件较多，而且根据金融行业的发展状况不断修订和完善已有法规，执行评估业务需要重点关注其行业涉及的相关规定，并充分考虑对评估结论的影响;金融企业的财务报表完全不同于一般工业企业，以收益法、市场法评估金融企业价值，应结合金融企业财务特点，合理选择应重点关注的财务指标和监管指标;金融企业的创新业务空间较大，金融监管机构会适时推出新业务试点及相应法规，评估机构应及时关注金融企业的业务发展趋势。
《资产评估操作专家提示——金融企业收益法评估模型与参数确定(征求意见稿)》
本专家提示初稿分“适用范围”、“影响评估方法选用的基本因素”和“评估方法的选用”三章。
资产评估操作专家提示的内容和形式——与原则性和操作性并重的资产评估准则相比，资产评估操作专家提示当突出其操作性。同时，考虑到金融企业首次公开上市资产评估研究的前瞻性和中国特色，在国内外难以收集到现成的研究文献，资产评估操作专家提示应当充分考虑今后该类业务评估实践和理论研究水平的不断发展和提高。从这个角度出发，本专家提示突出了对评估实务领域遇到的重点、难点问题的分析过程，同时，对指导性意见采用了分析结论的表达形式，一方面有助于评估机构和监管部门正确理解和运用分析结论，另一方面有助于推动该类技术的后续研究。
金融企业的多样性和典型行业的代表性——金融企业是指执行业务需要取得金融监管部门授予的金融业务许可证的企业，包括执业需取得银行业务许可证的股份制商业银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、政策性银行、信托投资公司、金融资产管理公司、金融租赁公司和部分财务公司等;执业需取得证券业务许可证的证券公司、期货公司和基金管理公司等;执业需取得保险业务许可证的各类保险公司等。在现阶段要想针对各类金融企业提出有针对性的技术指导有较大难度，但考虑到为了切实推动金融企业首次公开发行资产评估业务的开展，本提示具体分析了资本市场上最常见的银行、保险和证券公司首次公开发行上市评估方法的选用，并建议其他金融机构可以参考本提示。
《资产评估操作专家提示——金融企业市场法评估模型与参数确定(征求意见稿)》
评估人员在运用市场法评估时应注意其适用条件，对于非公开市场，以及在相关数据不充分、样本数据不够充足、数据不可靠、不具代表性的情况下应慎用市场法。
银行、证券、保险、期货、基金等各类金融企业在监管条件、经营、风险、获利能力等方面不尽相同，对其进行市场法评估时应充分了解各类企业的特点，价值比率的选取上也应区别对待，各类公司的价值的影响因素不同。例如，银行的价值与收益能利及净资产规模高度相关，而证券公司的价值却与净资产规模显著相关。
运用相关性分析价值影响因素时，应注意选取的各因素应相对独立，否则会降低相关性分析的准确性。
专家提示研究工作受到一些客观条件的限制，存在一定的局限：由于上市公司的样本数量所限，我们只对银行、证券、保险公司做了实证分析，对其他金融企业，如期货、基金、担保等未能做详细的分析，未能得出适于其特点的关键性因素及价值评估模型;由于受到并购交易数据中相关金融专业数据披露不完整情况的限制，本研究仅以上市公司的数据为基础进行分析，最终未能利用金融并购交易数据;由于交易数据所限，未能在分析中同时关注流动性折扣、控股权溢价、折价因素对价值的影响规律;专家提示主要是给出了市场法评估的思路，以案例的形式介绍了确定评估模型及选取参数的方法，案例的结论不应作为最终结论，评估人员在执业中，应选择评估基准日时的样本重新进行分析，得出针对评估对象的可比参数及适用模型;金融企业受宏观经济、国家政策的影响较为敏感，受到国家一系列政策的约束，在国家监管下经营，评估人员应关注国家经济形势变化、政策变化对金融企业的价值、企业发展的影响。
《资产评估操作专家提示——寿险公司内部精算报告及价值评估中的利用(征求意见稿)》
精算报告利用方面——专家提示中指出“责任准备金，偿付能力，内含价值报告是在寿险公司价值评估中可能会利用的主要内容。”，是项目组根据目前实际业务情况等的认识，也可能会出现其他涉及利用精算报告的情形，希望征求意见过程中，大家能够提供更多的实际应用，进行完善。
是否有不同于提示中所列示方法——专家提示中指出三种资产评估基本方法，在收益法中提出适用股权现金流方法及以精算报告中内含价值为基础进行调整的方法。在实际应用中，是否还有其他更适合的方法，希望能够重点关注并提供更多完善意见。
评估方法中还有其他需要关注的内容——对几种方法应用中需要关注的要点，本专家提示通过研究提出了相应意见。实际应用中，是否还有其他要点，在征求意见过程中，希望能够作为重点关注并提出意见。
报告披露内容是否充分——本专家提示所列示的报告披露内容是否充分，也希望能够关注和提出意见。
相关法规：
关于就《资产评估操作专家提示--抵[质]押品评估[征求意见稿]》等四项专家提示公开征求意见的通知
关于就《资产评估操作专家提示--金融企业首次公开发行上市资产评估方法选用[征求意见稿]》等五项专家提示公开征求意见的通知
