编者按：本文根据世联行董事长陈劲松先生12月12日在“新品牌、新服务、新征程！共同探讨评估机构的另一种可能——中瑞世联品牌发布会”演讲内容整理。

陈劲松：首先特别感谢年底诸位来到深圳参加中瑞世联的发布会，我是最早的的中国房地产评估师，但是因为世联上市，评估公司不能上，我一直跟领导说这件事。评估机构想要负责赔偿，评估机构太小了，没资产，就那点人，那点资产，怎么能负责那么大的赔偿呢？应该在上市公司里，上市公司为了发展就得照顾收益就得做出赔偿，这样才能落实，否则落实不了。个人能赔偿多少，顶多将收到的费用再吐出去，这点满足不了《资产评估法》的要求。接下来我就个人理解新时代与评估以及对十九大的认识，来跟各位来宾和客户分享一下我的解读。

49个字掀开房地产新时代

张瑞敏曾说：“没有伟大的企业，只有时代的企业。”没有一个伟大的企业，如果不跟上时代的话，这个企业就走不下去，我们看了太多的例子。什么叫时代企业？也就是说在时代转换过程中，有没有跟上时代的步伐。

我们毕业的时候找工作，当时北京最好的公司根本就不是房地产公司，最好的公司是外贸进出口公司，我们进不去，人家见都不见。现在看外贸进出口公司还有几个大的，没了，他们没跟上时代。外贸一放开，没有专属权利之后，没有几家公司像华润那样转型过来的，华润从一个外贸公司成功转型到今天，华润是时代的起点。

大时代转换的时候，我们以前认为的一切价值可能要重估。时代转换有没有规律？三十年为一世而道更，三十年河东，三十年河西，三十年规则就会转换，这个规则在中国很明显。

1919年到1949年道更，最惨的是1947年在农村攒钱买地的人，1949年就枪毙了，同时土地的价值重估了。转换的如此之快。1949年到1979年，1979年开始粉碎四人帮、十一届三中全会，1979年土地的价值便宜，那时候深圳怎么会像今天这样，这么多金融资产管理公司到深圳来，深圳当时小渔村的土地值多少钱，如果这30年，1979年之后的结果转换，如果我们看的不清晰，我们就远远的脱离时代。毕竟今天深圳的房价涨到这样。1979年到2009年，乃至2019年，规则会发生变化吗？这个时代什么价值需要重估，这跟评估师有什么关系呢？我觉得规则会发生变化，而且这个变化是十九大告诉我们的。

十九大赢得了最长掌声和最热烈掌声的49个字“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。这49个字掀开了中国新时代房地产基本制度。十九大是新时代的总纲领，我们世联一致学习。

评估进入新时代，不动产评估也进入新时代，这个新时代是适应结构转换的，过去20年，我们当时的理念是房子是用来炒，过去20年中国美好生活是由房子炒来定位的，毕业买房，不买越来越买不起，然后发财了、改善了、学区房、再有钱豪宅，再有钱投资。中国人的美好生活在过去二十年，三十年是由刚需、改善，学区，豪宅、投资定位的，你这样做你会很幸福，因为谁不这么做谁会很失落。而新时代说不是用来炒的，是用来住的，住有所居，不是所有权转让，所有权的概念不是居者有其屋，是住者有居，这会带来结构性的大转换，不仅是房地产评估，是乃至整个行业发生着重要的变化。这是第一。

加快建立多主体供给

供给是用来住的，不是用来炒的，主体是谁？深圳一半的房子是农民房，深圳农民房解决了深圳二分之一的人口，那个主体能不能跟上消费升级，跟不上，怎么办？北京、上海何止一半，超过一半的房子是旧有的，工业用地，行政用地、办公用地、国企、非国企、农民等，他们都将会成为新时代供应的主体。

加快建立多主体供给，重新定义增量，会使得整个中国房地产市场，我们需要评估的资产发生本质性的变化和巨量新的市场打开。多渠道保障，以前只有一个渠道政府，多渠道供给，什么渠道，怎么保障？凭什么多渠道保障？怎么能让市场干保障的事儿，这个是我们一直在琢磨的。

加快既然是保障，就是产权和使用权严格受到限制，这限制我觉得未来就是这49个字，你可以不信，我信。1979年到2009年，头一个十年大家不太信，头一个十年民营企业的代表是年广久的瓜子公司还被抓了，大家不信民营企业有前途。但是你看30几年来房地产企业已经发展出宇宙级的开发商了。大家不要不相信。十九大这49个字我认为怎么贯彻执行，我发现每30年道更头十年都是规则的十年，十年结束规则完成，大家按照新的规则走。

第二个十年展开波澜壮阔的新局面。1979年~1989年，中国最牛的公司都是1992年诞生的，不动产评估也把中国房地产行业都带入这个新的时代。进入这个时代我们是不是对资产，尤其对跟房地产相关的资产，用原来的视角来看传统业务呢？创新是品牌不竭的动力，那么创新我们根据什么来创新？我觉得未来资产这个领域会贯彻十九大精神，十九大对资产收入有说法，十九大说拓宽人民群众资产收入的渠道，怎么拓宽？我们知道过去中国老百姓如果不买房子几乎搭不上资产收入的快车，那么怎么拓宽老百姓资产收入的渠道呢？未来中国的租赁资产，住有所居，保障，多渠道供给，怎么能形成闭环呢？怎么能形成伟大的波澜壮阔的局面呢？通通在于资产的重新认识和重新把握。

新时代与评估

所有的不动产是一束权利，这束权利里面有所有权、使用权、收益权、质押权等等，关键的是，这些拆出的每枝花还能掰花瓣。例如收益权、受限收益权，五年不让你卖，只能让你干哪些哪些。不动产从时间上可以分，从空间上也可以分，由此带来了不动产跟资产在未来价值重估的多种可能性，这种可能性就对应了多主体供给，多渠道保障。

既然可以这样分，那怎么算帐就成为非常重要的指标。比如长租，长租里面什么是影响未来价值重估的关键要素，如果不把产权的事儿搞清楚是形成不了闭环的，长租满足不了十九大报告提出的租购并举，甚至对房产税的征收都有一系列的要求，我们跟中瑞开始有联合，我们隐隐约约觉得，一个更伟大的时代可能会到来，我们先携手，这叫专业携手，资质携手、品牌携手。我们探讨多种可能性我们到底能贡献什么价值。

我们看未来的中国资产评估也好，中国不动产评估也好，这个新时代还不止是十九大的49个字。总书记说，这是住有所居的时代，同时是共享经济的时代，总书记特别强调科技创新，如果是这样，如果我们这个时代，我们评估资产面临着大数据，共享经济，怎么评估共享经济？怎么评估住有所居？这都成为了时代的话题。

我们隐约的感觉不超过5年，中国会诞生全世界最大的公募的REITS，而且是大的国有资产管理公司先行，不超过10年中国会诞生不动产领域，乃至专业评估领域世界级的龙头，比如说医疗的REITS、养老REITS、短租的REITS，长租公寓的REITS，会诞生一系列专业龙头的REITS公司。这么大的资产，资产要脱虚向实，房地产这几年向虚的多。房子好还是不好，不是简单定位市场比较，它很可能跟具体的运营，具体的服务相关，所以我认为中国未来十年一定会诞生世界级的资产运营公司。

还有一些是干具体活的，比如说招租的。我们未来所有的这些REITS，归根到底要从现在开始进行创新。创新有几个基本的规则，我们认为首先多样性优于权威，在创新领域说谁是权威这事儿不清楚，先干起来，总结经验，向主管部门汇报，本着我们的专业做强，做优。

习总书记说拓展老百姓的资产收入渠道，评估也好，中国房地产业也好，我们开始走向新时代，其实未来已经来了，今天在座的客户，今天在座的诸位基金、资产管理、ABS、REITs，大家都在集中精力探讨可能性，中瑞世联特别感谢诸位来，我们一起努力，我们服务资产评估，房地产评估，我们也服务中国企业走向世界，我们希望中国一定会诞生世界级的评估机构，否则我们不配这个时代。

未来三年，从2017年-2020年是中国形成新时代大规则的时期，长效机制，各个部门的具体方略，包括我们对土地财政的部分修正，在这三年会发生很大的变化。目前一线城市和主要二线城市土地已经不是自由竞拍，价高者得，已经是产权完全受限，价格受控，土地市场是这样，未来的资本市场，未来的资产市场，未来的房地产市场也会是。那么中国房地产从业人员，我们要勇敢的大胆的往前走，这个行业哪怕往前走一步错了退回来半步，也前进半步。哪怕往前走了一小步，也是整个行业的巨大进步。